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        搶瘋了!李嘉誠香港七折賣房,記者實探:超3萬人次搶購,成香港新盤票王!

        2023-08-12 21:05:57 證券時報

        長實集團旗下油塘親海駅II的認購反應大超市場預期,已經于8月10日晚8點正式截票,最終獲得逾3.8萬張入票(申購的意思),超額認購近60倍,成為香港歷來收票最高的新盤票王。

        該盤之所以備受市場關注,在于其推出的噱頭是低于周邊市場價30%(相當于七折),十分具有吸引力。作為地產界“風向標”的李嘉誠此次驚人舉動——低價拋售房產,釋放了何種信號?為何長江實業集團要折價售樓?8月11日,證券時報記者來到香港油塘親海駅II項目所在地一探究竟。

        香港新盤票王超額認購近60倍

        李嘉誠旗下長實集團的油塘親海駅II期項目認購反應可以用“火爆”二字形容。中原地產銷售經理Kelvin告訴證券時報記者,該項目在8月10日晚上8點截止前仍有大量準買家遞交登記資料作最后沖刺。因此發展商處理登記及點票至凌晨,以確認入票數量。

        據記者獲悉,經開發商點算后,最終接獲逾3.8萬張入票,較8月12日發售的626套,超額認購近60倍,取代柏傲莊III登上香港有史以來收票最勁的新盤票王寶座。從入票的客源分布上看,油塘本區占15%、將軍澳占25%、啟德占20%、觀塘占10%,其余來自荃灣及新界西北等。

        Kelvin介紹,“親海駅II于8月12日首輪發售該期數全數626套標準分層戶,平均每尺價格14868港元(折合人民幣15萬元/平方米),這個價格較周邊確實比較優惠,并非外界所說的只拿出幾套低價房作為噱頭,而是整體均價較周邊都有較大折扣?!?/p>

        旁邊的曦臺樓盤(3年樓盤),目前平均呎價16934港元(約合人民幣15.6萬/平方米),蔚藍東岸(樓花)平均呎價20245港元(約合人民幣18.6萬元/平方米),朗譽(樓花)平均呎價18321港元(約合人民幣16.9萬元/平方米),Ocean One(10年樓)平均呎價16516港元(約合人民幣15萬元/平方米)。

        (圖為中原地產銷售經理提供)

        不過也正如外界所說,該項目的確有幾套低價房賺足了眼球。所銷售的最小單位面積K戶型只有210呎,折后最低價格為290萬港元,即13800港元/平方呎(約合人民幣12.7萬元/平方米),若按照香港首套房最低首付一成計算,只需要29萬港元即可上車,對于單身人士來說,此價格的確誘人。

        據中原地產上親海駅二期住宅物業面積顯示,其最小面積為19.538平方米,最大約為67平方米,多數樓盤的面積在20平方米左右。

        親海駅共有兩期,其中親海駅二期首批132套,戶型包括開放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右,折后價格約為290萬港元至1114.3萬港元,預計交房日期為2025年10月15日,樓花期(預售期)約為27個月。

        實探親海駅II

        8月11日,記者前往位于油塘的親海駅II項目,從油塘地鐵A出口出來需要步行約15分鐘才能到達目的地,谷歌地圖顯示距離地鐵站大概1公里左右。在前往過程中,記者發現周邊多為汽車修理店和舊工廠,周邊配套設施和環境并不太好。

        (圖為親海駅II周邊環境)

        (緊挨親海駅II的居民樓)

        隨后記者來到親海駅II項目所在地,目前該樓還在建設中,旁邊是觀塘魚類批發市場和水泥廠。值得一提的是,該項目的確臨海,但附近的中介告訴記者,實際上只有高層才能觀賞海景,低樓層基本沒有風景可言。

        (親海駅II隔壁就是魚類批發市場)

        (正在建設中的親海駅II項目,現場正在作業)

        據現場工作人員向記者介紹,旁邊的魚類批發市場到時候會收購重建,變成住宅項目,但是具體什么時候重建尚未可知?!暗蛢r有低價的理由,環境不是很好,如果買低樓層,估計開窗就會聞到魚腥味。另外,一期旁邊還有一個水泥廠,還得忍受周邊水泥廠的噪音,灰塵困擾。這周邊都是工廠,噪音污染比較大?!?/p>

        似乎港人將置業刻入了DNA,即便周邊環境可謂是“臟亂差”,但依然無法抵擋港人購房熱情。Kelvin告訴記者,該樓盤吸引了除豪宅客戶外的大量客群,打破了購房者的心理預期,“甚至都有不少內地人前往看盤,遞交購房申請資料,但內地人來港購房有30%的印花稅,假如這套房總價300萬港元,還要額外多付90萬港元?!?/p>

        為了促銷,有香港中介打出了親海駅“月薪三千也可以買得起千萬三房”的口號。據了解,針對有意向購買親海駅二期的三房客戶,長江實業還推出了“九成按揭”吸引客戶。首先客戶無需通過壓力測試,也無需提供任何收入證明,有身份證即可。其次,客戶可以10%的首付,開發商無條件為其提供余下的90%貸款。第三,首三年只需還利息,首年定息1%,第二年2%,第三年3%。

        此次折價賣樓大力促銷,也對香港房地產市場產生了顯著影響,由于這些房產的售價大幅低于市場價,一些業內人士甚至表示,這個價格猶如“深水炸彈”一般,擊穿了二手房業主的心理防線,導致很多業主不得不重新評估自己的房產價值和市場前景。

        事實上,近來長江實業一直有向香港樓市投放“深水炸彈”的舉動,例如今年3月開價的屯門飛揚第二期,當時推出的首批單位,折實呎價由11042至13972港元(約合人民幣10萬/平米房-13萬/平方米),最低呎價創周圍片區3年新盤新低,被形容“放血價”。

        這也引發了市場對于李嘉誠拋售房產背后原因的種種猜測。作為商界傳奇,李嘉誠一直以謹慎的投資策略著稱。有觀點認為,此次拋售可能意味著他預測到了未來房地產市場的潛在風險,因此才需要迅速回籠資金。

        香港財經評論員顏寶剛表示,今年香港一手樓的庫存量,有接近2萬至3萬個,發展商如果不愿意減價,很難達到去庫存的目標。長實的新銷售手法,是跟隨集團一貫穩健的投資策略,但會打擊到香港房地產市場的發展。

        顏寶剛稱:“長實現在減價賣房打出一個缺口,對其他發展商構成一定的壓力,也要按市價降價,以降低自己的負債水平。二手市場受一手市場影響,如果發展商大幅度降價,二手市場無可避免要跟隨。因為今年香港經濟主要靠消費支持,如果樓市的負面效應,影響財富效應,對香港整體經濟也有一定負面影響?!?/p>

        樓市疲軟,香港特區政府“辣招”刺激

        香港特區政府差餉物業估價署(簡稱“香港差估署”)對于2022年的香港樓市給出了這樣的評價:2022年住宅物業市場失去動力。而進入2023年,香港樓市并未明顯好轉,依然呈現出疲軟態勢。

        香港金管局7月份公布的一組數據顯示,截至今年6月底,香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%,非住宅物業市場的情況亦相近似。根據香港差估署最新公布的統計資料,寫字樓、分層工廠大廈及零售物業的價格比2018年-2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。

        香港金管局行政總裁余偉文表示,樓市疲軟主要受外圍環境因素影響,主要經濟體仍然面對較大通脹壓力,利率可能在往后一段時間仍處于較高水平,環球經濟若因利率高企而放慢增長,本地經濟難免也會受到影響。

        因此,香港金管局7月7日修訂部分物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎的監管措施,包括:

        • 第一,價格為1000萬港元或以下的合資格物業,最高按揭保險成數維持在九成;價格為1000萬港元以上至1500萬港元的合資格物業,最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數,以較高者為準;及價格為1500萬港元以上至3000萬港元的合資格物業,最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1200萬港元計算的成數,以較高者為準。

        • 第二,非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成。

        • 第三,以“資產水平”為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由四成提升至五成,此項修訂適用于所有住宅物業和非住宅物業。

        • 第四,取消現時就主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人,將所用的按揭成數上限及“供款與入息比例”上限下調10個百分點的要求;同時取消現時按揭申請人因整體按揭成數超過金管局所容許的水平20個百分點時,將所適用的“供款與入息比率”上限下調5個百分點的要求。

        這是香港金管局自2009年實施逆周期宏觀審慎監管措施以來,首次放寬針對住宅物業的措施。此次修訂后,市民置業將可以申請較高成數的按揭貸款。

        中原按揭董事總經理王美鳳表示,此“辣招”令自住樓價1000萬港元以下的置業人士可選擇以最高九成貸款置業,以1000萬港元樓價為例,此前按揭首付需要3成,即300萬港元,如今只需要100萬就能上車,大大減輕置業人士上車門檻?,F時新政落實,政策明朗化后,免除買家為了等候放寬政策而轉為觀望暫停入市,相信準買家會加快入市步伐。有助樓市健康發展。

        (來源:證券時報記者: 羅曼 )

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